Merak ettiğiniz
her şey.

Evet, Türk vatandaşları ABD'de sınırlandırılmadan gayrimenkul satın alabilir. ABD'de mülk sahibi olmak için vatandaşlık veya oturma izni gerekli değildir. Yabancı uyruklular konut, ticari mülk ve arazi dahil her türlü gayrimenkulü satın alabilir. Tek gerekli olan geçerli bir pasaport ve ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) numarasıdır. Satın alma süreci genellikle 30-60 gün sürer ve işlem tamamen uzaktan (remote closing) gerçekleştirilebilir.

Hayır, Miami'de gayrimenkul satın almak için fiziksel olarak ABD'de bulunmanız gerekmez. Tüm süreç uzaktan (remote closing) yürütülebilir: (1) Sanal mülk turları ve görüntülü görüşmeler ile mülk seçimi. (2) Dijital veya noter onaylı imzalar ile sözleşme süreçleri. (3) Uluslararası banka transferi ile ödeme. (4) Power of Attorney (vekaletname) ile kapanışta temsilci kullanılabilir. Ancak önemli bir yatırım öncesinde en az bir kez Miami'yi ziyaret etmenizi ve mülkü bizzat görmenizi tavsiye ediyoruz. MiamiLi olarak havaalanı karşılama, özel tur organizasyonu ve konaklama planlamasında yardımcı oluyoruz.

Pre-construction, henüz inşaatı tamamlanmamış bir projede ünite satın alma anlamına gelir. Avantajları: (1) Düşük giriş fiyatı — genellikle piyasa değerinin %15-30 altında. (2) Düşük peşinat — toplam fiyatın %20-30'u inşaat süresine yayılır. (3) Değer artışı — teslimata kadar mülkün değeri genellikle artar. (4) Yeni inşaat garantisi — geliştiriciden garanti ve en son teknoloji. (5) Kişiselleştirme — kat planı ve iç tasarım seçenekleri. Risk olarak inşa süresi uzayabilir ve piyasa koşulları değişebilir. Miami'de ortalama pre-construction süresi 3-4 yıldır.

Miami'de gayrimenkul yatırımı için minimum bütçe bölgeye ve mülk türüne göre değişir. Brickell'de bir stüdyo daire $350,000-$450,000 aralığında başlar. 2+1 daire için $600,000-$900,000 aralığını planlamalısınız. Sunny Isles Beach'te okyanus cepheli daireler $800,000'dan başlar. Müstakil evler ve villalar için $1.5M+ bütçe gerekmektedir. Pre-construction projelerde peşinat olarak toplam fiyatın %20-30'u yeterlidir. Ayrıca kapanış masrafları (closing costs) olarak fiyatın yaklaşık %2-3'ünü ayırmanız önerilir.

Miami'de kira gelir potansiyeli bölge ve mülk türüne bağlı olarak değişir. Brickell'de 2+1 bir dairenin aylık kirası $3,500-$5,500 aralığındadır (brüt kira getirisi %5-7). Sunny Isles Beach'te okyanus cepheli daireler $4,000-$8,000/ay getirebilir. Kısa dönem kiralama (Airbnb/short-term rental) yüksek sezon (Kasım-Nisan) aylarında gecelik $200-$500+ olabilir ve yıllık bazda uzun vadeli kiralamadan %20-40 daha fazla gelir sağlayabilir. Miami Beach, Brickell ve Downtown kısa dönem kiralama için en popüler bölgelerdir. Ancak kısa dönem kiralama için yerel düzenlemeleri kontrol etmek önemlidir — bazı binalarda ve bölgelerde kısıtlamalar vardır.

Miami'de yatırım potansiyeli en yüksek bölgeler: (1) Brickell — Miami'nin finans merkezi, yüksek kira talebi, genç profesyonel nüfus, metro erişimi. Ortalama değer artışı: yıllık %5-8. (2) Edgewater/Midtown — Brickell'e yakın ancak daha uygun fiyatlı, hızla gelişen altyapı. (3) Miami Beach — turist çeken, kısa dönem kiralama potansiyeli yüksek. (4) Sunny Isles Beach — "Little Moscow" olarak da bilinen bölge, okyanus cepheli lüks kuleler, uluslararası yatırımcı dostu. (5) Coral Gables — aile odaklı, A+ okullar, değer istikrarı. (6) Wynwood/Design District — sanat ve tasarım merkezi, ticari ve karma kullanım yatırımları. (7) Downtown Miami — büyük altyapı yatırımları ile dönüşüm geçiren bölge. Her bölgenin risk/getiri profili farklıdır — strateji görüşmesinde kişisel hedefinize uygun bölgeyi birlikte belirleriz.

Yabancı yatırımcılar ABD'de mortgage alabilir ancak koşullar vatandaşlardan farklıdır. Tipik koşullar: (1) Peşinat %25-35 (yerel yatırımcılarda %20). (2) Faiz oranı genellikle %1-2 daha yüksek. (3) 2 yıllık banka hesap özetleri ve gelir belgeleri gerekli. (4) Minimum kredi tutarı genellikle $150,000. DSCR (Debt Service Coverage Ratio) kredileri yatırım amaçlı mülkler için popülerdir — kişisel gelir yerine kira gelirine dayanır. Bazı bankalar yabancı yatırımcılara özel programlar sunmaktadır. Nakit (cash) alımlar işlemleri hızlandırır ve pazarlık gücü sağlar.

Miami-Dade County'de yıllık emlak vergisi oranı mülkün değerlendirilen değerinin yaklaşık %1.8-2.2'si arasındadır. Örneğin, $1,000,000 değerinde bir mülk için yıllık vergi yaklaşık $18,000-$22,000 olur. Yabancı yatırımcılar Homestead Exemption (sabit ikamet indirimi) alamaz, bu nedenle efektif oran biraz daha yüksek olabilir. Ayrıca HOA (Home Owners Association) aidatı, sigorta ($3,000-$15,000/yıl) ve bakım masraflarını da bütçenize dahil etmelisiniz. Kira geliri elde ediyorsanız ABD federal gelir vergisi (%10-37 kademeli) ve potansiyel olarak Florida eyalet vergisi (sıfır — Florida'da gelir vergisi yoktur) uygulanır.

Sadece gayrimenkul satın almak otomatik olarak vize veya oturma izni sağlamaz. Ancak ilişkili yollar vardır: (1) EB-5 Yatırımcı Vizesi — minimum $800,000 (hedeflenen istihdam bölgesinde) veya $1,050,000 yatırım ile 10 kişi istihdam eden bir işe yatırım yaparak yeşil kart (Green Card) alınabilir. Gayrimenkul geliştirme projeleri EB-5 için uygun olabilir. (2) E-2 Yatırımcı Vizesi — Türkiye ile ABD arasında E-2 anlaşması vardır. Önemli bir yatırımla (genellikle $100,000+) aktif bir iş kurarak bu vizeyi alabilirsiniz — örneğin mülk yönetimi veya gayrimenkul şirketi. (3) B-1/B-2 Turist Vizesi — mülk yönetimi için düzenli ziyaretler yapmanıza olanak tanır ancak çalışma izni vermez. Vize süreçleri için mutlaka bir göç avukatı ile çalışılması önerilir.

Miami'de gayrimenkul satın alma süreci 7 aşamadan oluşur: (1) Ön Araştırma — bütçe, bölge ve mülk tipi belirleme. (2) Mülk Seçimi — kişisel turlar veya sanal gösterimler ile mülkleri inceleme. (3) Teklif (Offer) — alınacak mülk için resmi teklif hazırlama ve sunma. (4) Sözleşme (Contract) — karşılıklı kabul edilen teklifin yasal sözleşmeye dönüşmesi, escrow hesabına depozito yatırılması. (5) Due Diligence (İnceleme Dönemi) — mülk inspeksiyonu, title search (tapu araştırması), sigorta başvurusu. Genellikle 15-30 gün. (6) Kapanışa Hazırlık — mortgage onayı (varsa), final walk-through, belge imzaları. (7) Kapanış (Closing) — fon transferi, tapu devri, anahtar teslimi. Tüm süreç uzaktan (remote) yürütülebilir ve 30-60 gün sürer. MiamiLi olarak her aşamada Türkçe destek sağlıyoruz.