ABD'de Kira Gelirinin Vergisi Nasıl Hesaplanır? Yabancı Ev Sahibi Rehberi

Varsayılan %30 brüt stopaj nasıl işler?

Hiçbir seçim yapmazsanız IRS kira gelirinizi 'pasif' sayar ve brüt kira üzerinden düz %30 stopaj uygular. Bu yöntemin en can yakıcı yanı, hiçbir gideri düşemez olmanızdır: emlak vergisi, sigorta, yönetim (HOA) aidatı, tamir, komisyon ve amortisman dikkate alınmaz. Yani 100.000 dolar brüt kira için gideriniz ne olursa olsun yaklaşık 30.000 dolar vergi çıkar.

Genellikle stopajı yapmakla yükümlü olan taraf, kirayı size ödeyen kişi ya da mülk yöneticisidir; bu tarafın vergiyi kaynağında kesip IRS'e yatırması gerekir. Kesinti yapılmazsa sorumluluk ev sahibine geçebilir. Bu nedenle çoğu yatırımcı için varsayılan yöntem cezalandırıcıdır ve bir sonraki bölümde anlatılan net election tercih edilir. Kesin oran ve güncel eşikler için bir CPA'ye (yeminli mali müşavir) danışın.

'Net election' nedir ve neden avantajlı?

Net election, kira gelirinizin ABD'de aktif ticari faaliyet (effectively connected income) olarak vergilendirilmesini seçmenizdir. Bu seçimle birlikte brüt %30 stopaj yerine, tüm işletme giderlerinizi ve amortismanı düşer, yalnızca kalan net kâr üzerinden kademeli federal oranlarla vergi ödersiniz. Giderler çoğu zaman gelirin büyük kısmını, hatta ilk yıllarda tamamını götürdüğü için ödenen vergi genellikle sıfıra yakın çıkar.

Bu nedenle net election neredeyse her yatırımcı için doğru tercihtir. Seçim genellikle kiracıya ya da mülk yöneticisine verilen W-8ECI formu ve yıllık 1040-NR beyanı yoluyla yapılır. Örnekle: 100.000 dolar brüt kiraya karşılık 90.000 dolar toplam gider ve amortismanınız varsa, yalnızca 10.000 dolar net kâr üzerinden vergilenirsiniz — bu, %30 brüt stopajla ödeyeceğiniz 30.000 dolardan çok daha düşüktür. Seçimin doğru kurulması için CPA desteği şarttır.

W-8ECI nedir ve ne işe yarar?

W-8ECI, yabancı bir ev sahibinin kira gelirinin ABD'de aktif ticari faaliyete (effectively connected income) bağlı olduğunu beyan ettiği IRS formudur. Bu formu kiracınıza ya da mülk yönetim şirketinize verdiğinizde, onlar artık kiranızdan otomatik %30 stopaj kesmez; böylece net election yöntemine geçmenin ilk adımını atmış olursunuz.

Formu düzgün doldurmak için genellikle bir ITIN (Individual Taxpayer Identification Number / bireysel vergi kimlik numarası) gerekir; ITIN'iniz yoksa W-7 formuyla başvurulur. W-8ECI'yi ödeme yapan tarafa vermek stopajı durdurur ama vergi beyanı yükümlülüğünüzü ortadan kaldırmaz — yine de yıllık 1040-NR vermeniz gerekir. Form belirli aralıklarla yenilenmelidir. Doğru zamanlama ve güncel form sürümü için CPA veya vergi danışmanınızla çalışın.

Hangi giderleri ve amortismanı düşebilirsiniz?

Net election seçtiğinizde kira gelirinizle bağlantılı 'olağan ve gerekli' giderlerin tamamını düşebilirsiniz. Bunlar net kârı ciddi biçimde azaltır ve çoğu ilk yılda vergiyi sıfıra yaklaştırır. Amortisman (depreciation), binanın değerinin belirli bir süre boyunca yıllık olarak gider yazılmasıdır ve nakit çıkışı olmayan güçlü bir kalemdir; arsa payı amortize edilmez.

Tipik düşülebilir kalemler:

• Emlak vergisi (property tax)
• Sigorta primleri
• HOA / condo aidatları
• Tamir, bakım ve temizlik
• Mülk yönetimi ve komisyon ücretleri
• Kredi faizi (varsa)
• Muhasebe ve hukuk danışmanlık ücretleri
• Binaya ilişkin amortisman (depreciation)

1040-NR beyanı ve son tarihler nasıl işler?

Yabancı ev sahibi kira gelirini yıllık olarak 1040-NR formuyla (yerleşik olmayanların ABD gelir vergisi beyannamesi) IRS'e bildirir. Net election yaptıysanız gider ve amortisman dökümünüz bu beyanda yer alır ve kademeli oran yalnızca net kâra uygulanır. Beyan, geliriniz düşük ya da zararda olsa bile verilmelidir; çünkü giderleri düşme hakkınızın sürmesi zamanında beyana bağlıdır.

Son tarihler yılına ve durumunuza göre değişir ve uzatma (extension) mümkündür, bu yüzden güncel tarih için CPA'ye danışmak en doğrusudur. Florida'da eyalet gelir vergisi olmadığından yalnızca federal beyanla ilgilenirsiniz — bu, birçok eyalete kıyasla önemli bir avantajdır. Beyanı ihmal etmek stopaja geri dönüş, ceza ve faize yol açabilir. Mülk satışında ise ayrı bir FIRPTA stopaj rejimi devreye girer; bunu satış öncesi mutlaka planlayın.

Sık Sorulan Sorular