Miami'de Türk emlakçı ararken neye bakmalısınız?
Türkçe konuşan bir muhatap bulmak işin kolay kısmı. Zor kısmı, o kişinin size daire mi yoksa rakam mı gösterdiği. Bu sayfa, Miami'de danışman seçerken sorulması gereken soruları ve MiamiLi'nin bunlara verdiği cevabı topluyor.
Miami'de Türk emlakçı seçerken bakılacak ilk şey dil değil, lisans ve yöntemdir. Florida'da gayrimenkul işlemi yürütecek kişinin eyalet lisansı olmak zorundadır ve numara DBPR'nin kamuya açık kaydından doğrulanabilir. İkinci ölçüt, kimin adına çalıştığının yazılı olmasıdır — Ağustos 2024'ten bu yana alıcı tarafında yazılı temsil sözleşmesi standart hâline geldi. Üçüncüsü ve pratikte en ayırt edicisi, önerinin neye dayandığıdır: son 12 ayın kapanış fiyatları, gerçekleşen kira bandı, aidat ve sigorta yükü, bir de çıkış senaryosu gösteriliyor mu? MiamiLi bu üçünü tek çatı altında topluyor — 2015'ten bu yana Miami'de faaliyet gösteren, Florida lisanslı (BK3401359), 150+ Türk müşteriyle $100M+ işlem hacmine ulaşmış bir yatırım danışmanlığı — ve kararın dayandığı veriyi, hiçbir alım şartı olmadan ayrıca yayımlıyor.
“Emlakçı” mı, yatırım danışmanı mı? Fark neden önemli
Türkiye'de “emlakçı” tek bir kelimeyle her şeyi anlatır. ABD'de ise iş ikiye ayrılmıştır: sales associate lisanslı satış temsilcisidir ve bir brokerın çatısı altında çalışır; broker ise kendi adına iş yapabilen, başkalarını istihdam edebilen ve işlemin hukuki sorumluluğunu taşıyan üst lisanstır. Aradığınız kişinin hangisi olduğu, sorun çıktığında kimin sorumlu olduğunu belirler.
MiamiLi'de bu iki taraf bilinçli olarak ayrıştırılmıştır. Erman Adanır'ın işi kararı kurmaktır — gayrimenkul yatırım danışmanı; Florida broker lisansı (BK3401359) ise o kararı uygulayabilme yetkisidir. Sıralama tesadüf değil: satılan şey mülk değil, doğru karardır. Lisans bir kimlik değil, bir yetkinliktir.
Bu ayrımın sizin için pratik sonucu şudur: komisyonla çalışan bir temsilci yalnızca işlem gerçekleştiğinde kazanır, dolayısıyla “bu mülkü alma” demenin maliyeti vardır. Analiz ücretle ayrıştığında bu maliyet ortadan kalkar ve olumsuz görüş de mümkün hâle gelir. MiamiLi'nin ücretli analiz paketlerinin komisyondan bağımsız durmasının ve alım şartı taşımamasının sebebi budur.
Miami'de Türk emlakçı seçerken sorulacak beş soru
Lisans numarası var mı, aktif mi?
Florida'da gayrimenkul işlemi yürütmek lisansa bağlıdır ve lisans kamuya açık kayıttan sorgulanır. Numara istemek olağan bir sorudur; cevap gelmiyorsa bu tek başına yeterli bir sinyaldir.
Sizi mi temsil ediyor, işlemi mi?
Florida'da varsayılan ilişki tarafsız transaction broker'dır: taraflar arasında işlemi yürütür ama tek tarafın savunucusu değildir. Yalnızca alıcı tarafını temsil eden bir ilişki istiyorsanız bunun yazılı olarak kurulması gerekir.
Komisyon nasıl kurgulanmış?
Ağustos 2024 sonrasında alıcı temsilcisinin payı MLS üzerinde ilan edilmiyor, ayrıca müzakere ediliyor. Kimin ne ödediği ve sizin cebinizden bir tutar çıkıp çıkmadığı sözleşmede açıkça yazmalı.
Öneri neye dayanıyor?
Ayırt edici soru budur. Bir daire önerisinin arkasında son 12 ayın kapanış fiyatları, gerçekleşen kira bandı, aidat ve sigorta yükü, vergi tahakkuku ve bir çıkış senaryosu var mı? Yoksa öneri değil, ilan gösterimidir.
Türkiye tarafını biliyor mu?
Döviz transferinin belgelenmesi, ITIN başvurusu, satışta FIRPTA kesintisi ve ABD veraset vergisi yalnızca yabancı alıcıyı ilgilendirir. Bunları işlem başlamadan gündeme getirmeyen bir muhatap, süreci sonradan pahalılaştırır.
Veriyi görüşmeden önce yayımlıyoruz
Bir danışmanın yöntemini anlamanın en hızlı yolu, konuşmaya başlamadan önce ne yayımladığına bakmaktır. Aşağıdakilerin tamamı herkese açık, form doldurmadan erişilebilir ve kaynağı belirtilmiş durumda.
Bölge bazında fiyat, stok ve kira göstergeleri — görüşmeye başlamadan önce herkese açık.
Türkiye, Güney Florida yeni konut yabancı alıcılarında %4 payla beşinci sırada (MIAMI REALTORS, Kasım 2025). Ham veri JSON ve CSV olarak indirilebilir.
Brickell, Miami Beach, Coral Gables, Sunny Isles, Edgewater, Key Biscayne, Coconut Grove ve Downtown — yatırımcı gözüyle karşılaştırma.
Tek bir mülk için ücretli, komisyondan bağımsız rapor. Alım zorunluluğu yoktur; MiamiLi ile kapanırsa ücret komisyondan düşülür.
Türk yatırımcıların en çok sorduğu sorular
Miami'de Türk emlakçı nasıl seçilir?
Üç şey sırayla kontrol edilir. Birincisi lisans: Florida'da gayrimenkul işlemi yürüten herkesin eyalet lisansı olmak zorundadır ve numara DBPR'nin kamuya açık kayıt sorgusundan doğrulanır — “Miami'de yaşıyorum, işi biliyorum” bir lisans değildir. İkincisi temsil ilişkisi: Florida'da varsayılan ilişki tarafsız transaction broker'dır, yani danışmanın yalnızca sizin çıkarınızı gözetmesini istiyorsanız bunun yazılı olarak kurulması gerekir. Üçüncüsü yöntem: önerinin arkasında bölgenin kapanış fiyatları, kira bandı, aidat ve sigorta yükü ile çıkış senaryosu var mı, yoksa yalnızca daire mi gösteriliyor? Bu üçü sağlanıyorsa Türkçe konuşuluyor olması süreci gerçekten kolaylaştırır; sağlanmıyorsa aynı dili konuşmak tek başına bir güvence değildir.
Amerika'da emlakçı komisyonunu kim öder?
Komisyon yasayla belirlenmez, pazarlıkla belirlenir. Yerleşik uygulamada satıcı satış bedeli üzerinden toplam bir komisyon öder ve bu tutar satıcı ile alıcı tarafındaki brokerlar arasında paylaşılır; geleneksel bant toplamda %5–6 civarında seyretmiştir. Ağustos 2024'teki NAR uzlaşmasından sonra alıcı temsilcisine ödenecek pay MLS üzerinde ilan edilemiyor ve ayrıca müzakere ediliyor: satıcı, satıcının brokerı, satıcı konsesyonu veya doğrudan alıcı ödeyebilir. Aynı düzenlemeyle alıcı tarafında yazılı temsil sözleşmesi imzalanması standart hâline geldi. Pre-construction projelerde broker komisyonu tipik olarak geliştirici tarafından ödenir ve liste fiyatına ek bir yük getirmez. Sizin cebinizden bir ödeme çıkıp çıkmadığı sözleşmede yazar — teklif vermeden önce o madde okunmalıdır.
Türk vatandaşı Miami'de ev alabilir mi?
Evet. ABD'de yabancıların gayrimenkul edinmesini kısıtlayan federal bir yasa yoktur; vatandaşlık, yeşil kart veya oturma izni gerekmez. Geçerli bir pasaport, vergi kimlik numarası (ITIN) ve ABD'de açılmış bir banka hesabı çoğu nakit işlem için yeterlidir. Kredi kullanmak isteyen yabancı alıcılar foreign national mortgage programlarına başvurur; bu programlar tipik olarak daha yüksek peşinat ve daha fazla belge ister. Mülk sahipliği tek başına oturum izni veya vize sağlamaz — bunlar ayrı süreçlerdir.
Belgeler, ITIN, banka hesabı ve mortgage adımlarının tamamı: Türk Vatandaşı Miami'de Ev Alabilir mi? Adım Adım Rehber
Amerika'da Türk emlakçı ile çalışmak zorunlu mu?
Hayır. Florida'da lisanslı herhangi bir broker veya satış temsilcisiyle çalışabilirsiniz; milliyet bir şart değildir. Türkçe yürüyen bir sürecin farkı hukuki değil pratiktir: alım sözleşmesi, HOA belgeleri, inceleme raporu ve kapanış tablosu İngilizcedir ve bu belgelerdeki bir maddeyi yanlış anlamak doğrudan paraya dönüşür. Buna ek olarak Türkiye tarafındaki adımlar — döviz transferinin belgelenmesi, ITIN başvurusu, ileride satışta FIRPTA kesintisi ve ABD veraset vergisi — Amerikalı bir alıcının hiç karşılaşmadığı konulardır. Aynı dili konuşan bir danışmanın asıl değeri iki tarafı birden biliyor olmasıdır, yalnızca tercüme etmesi değil.
Miami'de bir emlakçının lisansını nasıl doğrularım?
Florida Department of Business & Professional Regulation'ın (DBPR) kamuya açık lisans sorgusundan, kişinin adı veya lisans numarasıyla. Sorgu lisansın türünü (sales associate veya broker), durumunu (aktif, süresi dolmuş, askıda) ve bağlı olduğu brokerlığı gösterir. MiamiLi'nin kurucusu Erman Adanır'ın Florida broker lisans numarası BK3401359'dur ve aynı kayıttan doğrulanabilir. Lisans numarasını paylaşmaktan kaçınan bir muhatapla ilerlemeyin; bu bilgi kamuya açıktır ve sorulması olağandır.
Türkiye'den gelmeden Miami'de ev alınabilir mi?
Evet, süreç uzaktan yürütülebilir. Vekaletname (power of attorney), elektronik imza ve escrow hesabı kullanılarak kapanış Türkiye'den tamamlanabilir; noter işlemleri ABD konsolosluğunda ya da Florida'da geçerli olan uzaktan online noterlik (RON) ile yapılır. Uygulamada belirleyici olan mülkü yerinde kimin gördüğü, inceleme raporunu kimin okuduğu ve escrow'a giden paranın hangi talimatla gönderildiğidir — bu üç adımda temsilcinizin bağımsız olması gerekir.
Uzaktan alım sürecinin adım adım işleyişi: Türkiye'den Uzaktan Miami'de Ev Alma Süreci
Önce hedefinizi dinleyelim, sonra rakamı gösterelim.
Bütçenizi ve amacınızı (kira getirisi, değer artışı, kullanım) konuşuyoruz; hangi bölgenin ve hangi ürün tipinin buna uyduğunu veriyle gösteriyoruz. Görüşme Türkçe ve bağlayıcı değildir.
MiamiLi · 1508 Bay Rd Suite 10, Miami Beach, FL 33139 · Florida lisanslı gayrimenkul brokerlığı, Lic# BK3401359