Foreign National Mortgage Nedir? Türk Yatırımcı Miami'de Nasıl Kredi Alır?
Foreign National Mortgage, SSN ve ABD kredi geçmişi olmayan yabancıların genellikle %30-40 peşinat ve biraz daha yüksek faizle Miami'de mülk finansmanı almasını sağlayan özel bir kredi programıdır.
ABD'de yaşamayan bir Türk yatırımcı, Miami'de "Foreign National Mortgage" (yabancı uyruklu ipoteği) adı verilen özel bir program sayesinde mortgage alabilir; bu program Social Security Number (SSN — ABD sosyal güvenlik numarası) veya ABD kredi geçmişi (credit history) gerektirmez. Standart Amerikan kredilerinden farklı olarak, bankalar burada gelirinizi ve varlıklarınızı Türkiye'deki belgelerle değerlendirir.
Bu programlar genellikle portföy kredisi (portfolio loan) veren özel bankalar ve mortgage brokerları tarafından sunulur. Peşinat, faiz ve rezerv şartları yerli kredilere göre biraz daha yüksektir; ancak süreç, doğru danışmanla çalıştığınızda tahmin ettiğinizden daha hızlı ve öngörülebilir ilerler. MiamiLi olarak, 2015'ten bu yana Türk müşterileri bu kredi programlarında doğru kurumlara yönlendiriyoruz.
Foreign National Mortgage tam olarak nedir?
Foreign National Mortgage, ABD'de ikamet etmeyen ve SSN ya da ABD kredi geçmişi bulunmayan yabancı yatırımcılara özel olarak tasarlanmış bir konut finansmanı programıdır. Klasik Amerikan mortgage'ında banka, başvuranın ABD kredi skorunu (FICO) ve yerel gelir belgelerini ister. Yabancı programında ise banka bu yerine ülkenizdeki gelir, banka hesapları ve varlık dökümüne bakar.
Bu krediler çoğunlukla "portfolio loan" niteliğindedir; yani banka krediyi ikincil piyasaya satmak yerine kendi bilançosunda tutar ve şartları kendisi belirler. Bu esneklik, Türk yatırımcı için avantajdır: ABD'de vergi beyannameniz olmasa da finansman mümkündür. Krediyi genellikle ABD'de kuracağınız bir LLC (limited şirket) veya doğrudan adınıza kullanabilirsiniz. Programın detayları bankadan bankaya değiştiği için, güncel şartları bir mortgage brokerıyla teyit etmenizi öneririz.
Türk yatırımcı için tipik kredi şartları nelerdir?
Miami'de yabancı uyruklu bir Türk yatırımcı için mortgage şartları, bankaya ve mülk tipine göre değişir; ancak sektörde yaygın olarak görülen aralıklar aşağıdaki gibidir. Bu rakamlar yıla ve piyasa koşullarına bağlı değiştiğinden, güncel oranlar için mutlaka bir uzmana danışın.
Önemli bir not: yüksek peşinat aslında avantaja dönüşebilir, çünkü daha düşük kredi tutarı onay olasılığını ve pazarlık gücünüzü artırır. Rezerv şartı, bankanın olası aksaklıklara karşı görmek istediği güvence tutarıdır.
- Peşinat: genellikle satış bedelinin %30-40'ı
- Faiz: yerli kredilere göre tipik olarak 1-2 puan daha yüksek
- Rezerv şartı: kapanış sonrası genellikle 6-12 aylık ödeme kadar likit varlık
- Onay süresi: tipik olarak 30-45 gün
- Kredi genellikle adınıza veya ABD'de kurulan bir LLC üzerinden
Hangi belgeler gerekiyor?
Foreign National Mortgage başvurusunda ABD vergi beyannamesi istenmez; bunun yerine Türkiye'deki mali durumunuzu kanıtlayan belgeler talep edilir. Belgelerin İngilizce tercümesi ve bazı durumlarda noter/apostil onayı gerekebilir. Eksiksiz bir dosya, onay sürecini önemli ölçüde hızlandırır.
Bankalar ayrıca genellikle bir ABD banka hesabı açmanızı ve peşinat ile rezerv fonlarının kaynağını (source of funds) belgelemenizi ister. MiamiLi olarak bu belge hazırlığında müşterilerimize hangi bankanın ne istediğini önceden netleştirerek yol gösteriyoruz.
- Geçerli pasaport ve varsa ABD vizesi
- Türkiye'deki bankalardan son 2-3 aylık hesap dökümleri
- Gelir belgesi: maaş bordrosu, şirket ortaklığı veya kira geliri kanıtı
- Bankanızdan referans mektubu (İngilizce)
- Peşinat ve rezerv fonlarının kaynak beyanı
- Bazı durumlarda muhasebeci/CPA onaylı gelir yazısı
DSCR loan (kira gelirine dayalı kredi) nedir ve ne zaman mantıklı?
DSCR loan (Debt Service Coverage Ratio — borç servisi karşılama oranı kredisi), mülkün kendi kira gelirinin krediyi karşılayıp karşılamadığına bakan bir finansman türüdür. Bu programda banka sizin kişisel gelirinizi neredeyse hiç incelemez; asıl soru şudur: mülkün beklenen kirası, aylık mortgage ödemesini karşılıyor mu?
DSCR oranı 1.0'ın üzerindeyse (kira, ödemeyi tam karşılıyor), onay olasılığı yükselir. Bu yüzden DSCR loan, Miami'de yatırım amaçlı kiralık daire alan Türk yatırımcılar için özellikle uygundur. Kişisel gelir belgelerini toplamak zor olan girişimciler veya emekliler için pratik bir alternatiftir. Peşinat oranları Foreign National kredilere benzer şekilde tipik olarak %25-40 aralığındadır. Kendi oturumunuz için alacağınız evde ise klasik Foreign National Mortgage genelde daha uygundur. Hangi programın sizin durumunuza uygun olduğunu bir mortgage brokerıyla karşılaştırmanızı öneririz.
Süreç nasıl ilerliyor ve MiamiLi nasıl yardımcı olur?
Süreç, ön onay (pre-approval) ile başlar: broker mali profilinizi değerlendirir ve size uygun kredi tutarını belirler. Ardından mülk seçimi, teklif, escrow (emanet hesabı) açılışı, mülk değerleme (appraisal) ve son onay adımları gelir. Kapanış (closing) genellikle başvurudan itibaren 30-45 gün içinde tamamlanır. Tüm imzalar Türkiye'den, ABD konsolosluğunda noter onayıyla vekaleten de atılabilir.
MiamiLi olarak 2015'ten bu yana 150'den fazla Türk müşteriye ve 100 milyon doları aşan işlem hacmine ulaştık. Yabancı yatırımcıya kredi veren doğru bankaları ve brokerları tanıyor, belge hazırlığından kapanışa kadar tüm süreci koordine ediyoruz. Kredi başvurunuz ve mülk seçimi için Erman Adanır ekibiyle +1 (305) 690-3146 veya erman@miamili.com üzerinden iletişime geçebilirsiniz. Vergi ve şirket yapısı konularında ayrıca bir CPA ve avukatla çalışmanızı öneririz.
Sık Sorulan Sorular
SSN olmadan Miami'de gerçekten mortgage alabilir miyim?
Evet. Foreign National Mortgage programı, ABD sosyal güvenlik numarası (SSN) veya ABD kredi geçmişi olmayan yabancı yatırımcılar için tasarlanmıştır. Banka, kredi skorunuz yerine Türkiye'deki gelir, banka hesapları ve varlık belgelerinizi değerlendirir. Bu tür kredileri genellikle portföy kredisi veren özel bankalar sunar.
Yabancı olarak ne kadar peşinat ödemem gerekir?
Peşinat genellikle mülk bedelinin %30-40'ı aralığındadır; bu, yerli Amerikan kredilerinden daha yüksektir. Yüksek peşinat, kredi tutarını düşürerek onay olasılığınızı artırır. Kesin oran bankaya ve mülk tipine göre değiştiği için güncel şartları bir mortgage brokerıyla teyit etmenizi öneririz.
Kredi onayı ne kadar sürer?
Belgeleriniz eksiksizse onay ve kapanış süreci tipik olarak 30-45 gün içinde tamamlanır. Süreç ön onayla başlar, mülk değerleme ve escrow adımlarıyla devam eder. Eksik veya tercümesiz belgeler süreci uzatabileceğinden, dosyanızı baştan tam hazırlamak en hızlı yoldur.
Foreign National Mortgage ile DSCR loan arasındaki fark nedir?
Foreign National Mortgage sizin kişisel gelirinize ve varlıklarınıza bakar; kendi oturumunuz veya yatırım için uygundur. DSCR loan ise yalnızca mülkün kira gelirinin krediyi karşılayıp karşılamadığına bakar, kişisel gelir belgesi neredeyse istemez. Kiralık yatırım daireleri için DSCR genelde daha pratiktir.
Krediyi kendi adıma mı yoksa şirket üzerinden mi almalıyım?
Her ikisi de mümkündür; birçok Türk yatırımcı ABD'de kurduğu bir LLC üzerinden kredi kullanır. Bu tercih, vergi planlaması ve varlık koruması açısından fark yaratır. En uygun yapı kişisel durumunuza bağlı olduğundan, karar öncesi mutlaka bir ABD'li avukat ve CPA'e danışmanızı öneririz.